Para o sucesso e o desenvolvimento da atividade profissional no mercado imobiliário, o corretor de imóveis deve dominar diversos assuntos, desde os mais específicos, como legislação e resoluções, até os mais abrangentes, como mercado financeiro e arquitetura. Mas se existe um tema em que esse profissional tem de ser especialista, ele se chama Documentação Imobiliária.
Apesar de ser um campo extenso e muito complexo, a documentação imobiliária determina os resultados financeiros do corretor de imóveis. É a venda com todos os documentos em ordem que garante segurança e um desfecho positivo para todas as negociações.
Nesse contexto, o advogado e professor universitário Fábio Peixoto, alerta sobre o documento mais importante na compra e venda de imóveis:
– A certidão de ônus reais, além de esclarecer quem é o proprietário do imóvel, demonstra se há algum problema com a propriedade, como hipoteca, penhora, entre outros. Mesmo antes da escritura, é muito arriscado celebrar um sinal sem a certidão atualizada de ônus reais. O comprador pode ter dificuldades e o corretor de imóveis pode ser responsabilizado por quaisquer problemas que venham a ocorrer.
Segundo Peixoto, a importância das certidões são extremamente relevantes na hora de efetivar um negócio:
– A inadimplência de IPTU não é impeditiva para efetuar a escritura, ou seja, o comprador torna-se responsável pelo débito. Já a não obtenção da certidão negativa de débito (C.N.D.) com o INSS, por exemplo, impede que uma pessoa jurídica venda o próprio imóvel. Isso demonstra o quanto as certidões são importantes nos negócios imobiliários.
Outro ponto a se destacar é que a declaração de quitação de condomínio, que apesar de não ser documento obrigatório para lavratura de escritura, é de suma importância para o comprador, pois, se houver débito do vendedor com o condomínio, o comprador assumirá a dívida nos termos do art. 1345 do Código Civil.
De acordo com Wilson Martins, professor de Direito Civil e Imobiliário, é preciso saber diferenciar que tipo de imóvel o corretor está comercializando. Um lançamento, por exemplo, necessita de alguns cuidados específicos com a documentação:
– O corretor de imóveis deve se precaver da eventual prática de promover um lançamento ainda em construção sem o devido Registro do Memorial de Incorporação. O fato é que, por vezes, com a prospecção das vendas, estando o Memorial apenas prenotado no cartório imobiliário competente, não serão efetivadas novas matrículas correspondentes ao número de unidades projetadas para o empreendimento, logo, inviabilizará o Registro do Título Aquisitivo do comprador.
Ainda segundo Martins, na cidade do Rio de Janeiro, são exigidas as seguintes certidões na compra e venda de imóveis:
– Interdições e Tutelas (1º e 2º Ofícios), onde o intuito, é dar publicidade a distribuições judiciais relativas a interdições, ausências, insolvência, indisponibilidade e até mesmo, falência em face do vendedor pessoa jurídica, pelo que, diante do constar de apontamentos com esse caráter, o negócio poderá vir a ser nulo ou anulável, em verdade que, não deveria se efetivar.
– Certidões do 1º, 2º, 3º e 4º Ofícios do Registro de Distribuição, cuja competência é de Direito Civil, como por exemplo: Divórcio, Separações, Medidas Cautelares, Despejos, Execuções, Cobranças, Inventários e dentre tantas outras.
– Certidão do 9º Ofício do Registro de Distribuição referente ao imóvel e seu vendedor, onde constam distribuições de feitos ajuizados referente a execução de dívidas fiscais, promovidas pela Fazenda Pública do Estado, Município, Autarquias e Fundações.
– Acresce ao elenco das certidões mencionadas, as da Justiça Federal, Justiça do Trabalho, bem como, se o vendedor for pessoa Jurídica, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débito (INSS) e Certidão de Tributos Federais; Por fim, no que se refere ao imóvel, é essencial apresentação da Certidão de Quitação Fiscal, Certidão Autorização de Transferência (C.A.T.), mas, apenas para imóveis gravados com Enfiteuse (aforamento) em favor da União. Além, é claro, da Declaração de Quitação de Condomínio.
É importante salientar que tais documentos devem e podem ser exigidos para compra de imóvel em lançamento ou avulso em nome do vendedor e do imóvel, sem as quais, torna-se inviável realizar uma compra com a segurança necessária aos negócios imobiliários.
