Quase que diariamente eu leio notícias sobre a queda de preços no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.
Observo essas notícias com um misto de preocupação e contrariedade. Preocupação com as diversas decisões equivocadas que poderão ser tomadas com bases nessas informações e, contrariedade, por discordar, pelo menos em parte, com essas opiniões.
É inegável que a crise econômica, pela qual passa nosso país, tem atingido o mercado imobiliário, assim como, todos os demais segmentos de nossa economia.
Entretanto, antes de tentar chegar a qualquer conclusão, temos que considerar que o mercado imobiliário não pode ser analisado de uma forma genérica.
Por se tratar de um mercado muito abrangente e segmentado, voltado para atender as necessidades de moradia ou de investimento de públicos de diferentes classes sociais e sujeito às influencias mercadológicas de regiões geográficas diferentes, em primeiro lugar, temos que saber sobre qual segmento do mercado que queremos analisar.
Para melhor entendermos está questão, vamos analisar três dos maiores segmentos do mercado imobiliário antes de tirarmos qualquer conclusão:
Podemos afirmar que a crise econômica está afetando, com maior intensidade, o mercado imobiliário de baixa renda. O Programa Minha Casa, Minha Vida, que foi criado em 2009 com o objetivo de tornar a moradia acessível às famílias de baixa renda, atualmente, com a queda na renda do trabalhador brasileiro e o aumento do desemprego, vem registrando uma elevação da inadimplência, principalmente nos financiamentos concedidos na faixa 1 do programa, destinada às famílias com renda mensal de até R$ 1.600.
Outro segmento que está sendo duramente afetado pela crise econômica é o de imóveis novos e dos lançamentos imobiliários. Nesse segmento, já era previsto uma certa retração nas vendas em razão do grande volume de novos lançamentos verificado nos últimos anos, tanto de imóveis residenciais como comerciais. Com o aumento das taxas de juros e o medo do desemprego esta previsão só se fez agravar. Nas regiões onde exista uma grande disponibilidade de terrenos para incorporação imobiliária, como é o caso das regiões adjacentes à Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, as construtoras ainda dispõem de um grande número de unidades residenciais e comerciais à espera de compradores e, devido ao aperto no caixa e falta de liquidez, algumas construtoras estão dando descontos de até 20% nos preços de tabela. Se considerarmos que estes descontos estão sendo retirados do lucro das construtoras, pois dentre os itens que formam os preços dos imóveis este é o único que se têm para mexer depois do terminada a construção e, considerando, também, que as incorporadoras trabalham com uma margem de lucratividade em torno de 30%, pode-se dizer que muitas delas estão “trocando seis por meia dúzia” com o único objetivo de girar com seu capital, o que torna a compra de um imóvel, nessas condições, uma excelente oportunidade. Portanto, agora é o momento ideal para se adquirir um imóvel novo, seja para moradia ou para investimento pois, certamente quando os estoques acabarem, os descontos cessarão e os compradores terão que pagar mais caro, pois não existe nenhuma expectativa de queda dos outros itens que compõem o preço final dos imóveis, mais notadamente, os custos dos terrenos e da construção civil.
Um outro segmento que passa ao largo da crise econômica é o de imóveis prontos de alto padrão localizados em regiões onde existe um maior equilíbrio entre a oferta e procura, como é o caso dos imóveis localizados nos bairros da Zona Sul do Rio de Janeiro e, inclusive, nas áreas já totalmente ocupadas da Barra da Tijuca, onde não existe mais grande disponibilidade de terrenos para novas incorporação imobiliárias.
Neste segmento de mercado, podemos afirmar que os efeitos da crise se tornam quase nulos e espera-se até um certo aquecimento em razão do aumento da procura por compradores em busca da rentabilidade e segurança que os imóveis sempre proporcionaram.
Neste segmento, o perfil dos compradores em muito se diferencia dos mais de 53 milhões de brasileiros que formam uma legião de inadimplentes gerados pela atual retração econômica que passa o país. Obviamente, que quem dispõe de algo em torno de 3 a 4 milhões de reais – que é o preço médio de um bom imóvel na Zona Sul – não está “pendurado” no cheque especial ou com problemas de pagar seus cartões de créditos. Está, é claro, em busca de oportunidades de negócios e segurança para o seu dinheiro e, neste contexto, a compra de um bom imóvel se torna uma ótima e segura opção de investimento em tempos de crise econômica.
Se considerarmos as opções de investimento ao alcance desses poucos felizardos, chegaremos à conclusão que este é o melhor momento para se adquirir um imóvel numa das regiões mais valorizadas do mundo e alvo de cobiça de todo comprador, seja ele carioca, brasileiro do interior ou estrangeiro em busca das belezas naturais da nossa cidade.
Com o fraco desempenho da Bolsa de Valores e a alta volatilidade do dólar, resta como opções seguras de investimento, a compra de um bom imóvel ou a aplicação em um fundo de renda fixa. Portanto, façamos uma rápida análise dos prós e contra de cada uma dessas aplicações:
Digamos que numa aplicação em CDB (Certificado de Crédito Bancário) num banco de primeira linha, dependendo do prazo e da quantia aplicada, poderemos conseguir uma rentabilidade de até 100% do CDI. Isto nos renderia algo em torno de 12% ao ano, já descontado o imposto de renda. Se considerarmos a inflação prevista de 9,5% ao ano, teremos um ganho real de apenas 2,5% do capital investido durante um ano. Isto sem considerar a remota, mais real, possibilidade da quebra do banco, quando então nosso investidor só teria garantido 250 mil da sua aplicação, através do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
Por outro lado, se considerarmos que o imóvel além da segurança proporciona, também, moradia para seu proprietário ou renda de aluguel, atualmente algo em torno de 0,4% ao mês, o que daria 4,91% ao ano. Se aplicarmos o mesmo raciocínio acima, considerando a inflação prevista de 9,5% ao ano, encontraremos um resultado de 4,59% negativos. Isto no caso dos imóveis ter valorização igual a ZERO! A princípio, parece ser um mau negócio, não é verdade? Entretanto, se considerarmos que em qualquer negociação é normal o comprador conseguir um desconto entre 5% e até 10% do valor pedido, esta diferença negativa, caso não haja valorização nos preços dos imóveis, seria facilmente compensada e até mesmo ultrapassada no ato da negociação da compra de um bom imóvel. Isto sem contar que, historicamente, a médio e longo prazo, a valorização dos imóveis ganha de qualquer aplicação financeira, além da tranqüilidade e segurança que este tipo de investimento oferece.
Temos também que considerar que, nos casos de compra de um imóvel pronto, com a finalidade de moradia, o comprador também estaria deixando de gastar algo em torno de 0,4% ao mês sobre o valor do imóvel que ele escolhesse para morar. Pois caso a sua opção seja aplicar o seu dinheiro no CDB, ele terá que sacar o equivalente a este valor mensalmente para pagar um aluguel, já que ele não poderá morar no CDB.
A aposta errada é que haverá uma queda nos preços, o que não vai acontecer! Aliás, esta aposta vem sendo renovada desde o início de 2014, quando alguns economistas, com total desconhecimento do mercado imobiliário, apregoavam que existia uma ”bolha” que iria estourar logo após a Copa do Mundo, previsão esta, que foi adiada para após as eleições presidenciais e, agora, apesar do assunto “bolha” ter saído dos noticiários, ainda insistem nesta previsão de queda dos preços. Entretanto, em recente pesquisa divulgada pelo Secovi Rio, onde foram analisados a variação do valor do metro quadrado de imóveis do tipo apartamento padrão em 18 bairros do Rio de Janeiro, entre julho de 2014 e julho de 2015, em apenas 4 houve uma insignificante queda do valor (Botafogo -0,35%, Laranjeiras -0,26%, Leblon -0,34% e Recreio dos Bandeirantes -2,83%), enquanto que nos demais, houve ligeira valorização, o que põe por terra todas as previsões catastróficas e infundadas sobre a existência de uma “bolha” no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.
Na realidade, quem não comprar agora vai acabar pagando mais caro quando terminar os estoques das construtoras e, também, em razão do aumento da procura de imóveis localizados nas áreas mais nobres e valorizadas da nossa cidade, como é o caso da Zona Sul e Barra da Tijuca, o que, de fato, já vem ocorrendo.
Artigo por Jacyr Tavares
