Avaliação Imobiliária: Entenda como funciona e seus benefícios

Para comprar, vender ou alocar um empreendimento imobiliário, é necessário sempre pensar com muita calma para fazer o melhor negócio possível. Entender como funciona a avaliação do imóvel e os seus benefícios é uma das etapas para quem deseja uma boa negociação.

O principal objetivo é entender se realmente este empreendimento é uma boa opção, se está de acordo com a realidade de mercado e quais as características que o precificam, analisando detalhe por detalhe.

Em determinados casos, como valores muito baixos, por exemplo, uma boa avaliação pode até mostrar que tudo não passa de um golpe. Sim: até pagar menos pode te colocar em uma enrascada, como um imóvel estourando de problemas documentais e regularizações que necessitam ser feitas.

Pensando neste tipo de negociação imobiliária, seja para você que está pagando ou recebendo durante propostas e fechamentos, trazemos os tópicos que apontam como funciona e os benefícios da avaliação de imóvel.

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Como funciona a avaliação?

Avaliar um empreendimento imobiliário depende de várias características que, ao serem somadas e cruzadas, mostram o verdadeiro valor do imóvel a ser negociado. Por isso, se o objetivo é entender como funciona, então tenha esses dados em mãos:

– Localização: ver quanto é a média dos empreendimentos imobiliários na localização onde você irá comprar te ajuda a iniciar o processo de avaliação. Áreas nobres, mobilidade urbana bem desenhada nos entornos, comércio e opções de lazer e a própria cidade são o ponto de partida da precificação (e a localização é o item que pode mais agregar valor a sua avaliação);

– Idade: quanto mais antigo for o imóvel, menor avaliado ele será. Não é uma regra que irá derrubar todos os preços, mas empreendimentos novos tendem a ser valorizados – principalmente pelas características que descreveremos abaixo.

– Estrutura, complementos e acabamentos: o imóvel pode até ter décadas, mas se possui boas instalações hidrossanitárias, elétricas e ótimos encanamentos, terá uma avaliação bem melhor. Complementos dentro do empreendimento e um bom acabamento, todos somados, podem te explicar porque determinado imóvel é mais caro ou mais barato.

– Segurança: outro ponto indispensável para avaliar, principalmente apartamentos em condomínios e residenciais. Quanto mais infraestrutura de segurança o local tiver, maior será seu valor. O monitoramento 24 horas e funcionários de portaria, por exemplo, devem entrar em qualquer precificação de imóvel.

– Características pontuais: onde o sol bate, qual andar está inserido o imóvel e, claro, as vagas na garagem são outras características que, apesar de serem pontuais, são indispensáveis para fazer uma avaliação pertinente com o empreendimento.

– Tamanho/dimensão/metragem: você precisa saber qual o tamanho, as dimensões exatas e quanto isso equivalem em metros quadrados. Com todos os dados que falamos acima, é possível mensurar o valor de cada m² do imóvel avaliado.

Tudo isso redundará no que é conhecido como Laudo de Avaliação, ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PATAM). Esse serviço, apesar de ser o mais assertivo para avaliar e precificar um imóvel, é pouco utilizado pela maioria das pessoas.

Contudo, é o principal método de imobiliárias, bancos, corretores, para definir os mais variados empreendimentos – incluindo, até mesmo, prédios públicos. Essa avaliação é interessante, também, para quem precisa dividir bens, em inventários, heranças ou divórcios.

Métodos de avaliação

Método Comparativo de Mercado

Esse atualmente é o mais utilizado. Consiste em pesquisar as ofertas de mercado e as comparar com o imóvel que está sendo avaliado.

Nesse sentido, é necessário que a pesquisa tenha consistência na semelhança de variáveis que serão trabalhadas na forma de Fatores ou por Inferência Estatística.

Método Evolutivo

Consiste em pesquisar terrenos equivalentes ao terreno do imóvel a ser avaliado e atribuir o valor do CUB mensal para a área construída. O CUB será atribuído com o mesmo cuidado de se observar o padrão de construção e idade do imóvel (depreciação).

Esse método é o mais indicado para imóveis onde haja a escassez de ofertas compatíveis para se comparar ao imóvel que está sendo avaliado. Exemplos: Fazendas, sítios, galpões, entre outros.

Método da Renda

Esse é um Método pouco praticado, mas comum no Mercado Imobiliário. Basicamente consiste na Avaliação Imobiliária levando em conta o valor de renda que será gerado pela propriedade. Em outras palavras, o valor do imóvel é determinado de acordo com o valor que o cliente pode obter de aluguel do mesmo.

Esse método é pouco utilizado para propriedades residenciais, mas um dos métodos de Avaliação de Imóveis mais populares quando se trata de hospitais, universidades, escolas e outros empreendimentos.

Método Involutivo

É o Método de Avaliação de Imóveis mais utilizado por Construtoras e Incorporadoras. Ele consiste na precificação da propriedade de acordo com o aproveitamento do terreno. O profissional que analisará o espaço levará em conta todos os rendimentos que a Construtora terá com salas comerciais, apartamentos, quitinetes, indústrias, entre outros exemplos.

Quais os benefícios de avaliar o imóvel?

Há uma série de situações que podem te ajudar a entender a importância de aplicar uma avaliação precisa no imóvel que deseja comprar, vender ou locar.

– Investimento: ao adotar esse tipo de medida, pode-se encontrar imóveis com baixos preços e, assim, investir neles para um rendimento futuro. Não à toa, vários especuladores do mercado imobiliário podem contar até com equipes grandes que vão atrás dessas oportunidades. Por isso, se quer investir, avaliar vários imóveis pode ser sua solução.

– Seguros: definir o melhor seguro de acordo com o valor do imóvel é um desafio. Mas, ao avaliar o empreendimento imobiliário, torna-se mais fácil e contundente contratar um benefício do gênero, principalmente por disponibilizar as informações mais importantes que uma seguradora precisa para confeccionar uma apólice.

– Negociação: avaliar um imóvel é, também, o jeito mais assertivo de negociar. Isso porque você não será passado para trás ao comprar ou alugar; poderá praticar um preço justo de acordo com o mercado se for vender ou locar, e consegue negociar mais rápido, pois contará com um laudo técnico para trazer o valor adaptado à realidade.

– Regularização: como bem sabemos, há uma série de documentos e papeladas para comprar/vender um imóvel. Ao fazer a avaliação deste bem, torna-se mais fácil e transparente todos os processos burocráticos, atendendo às legislações pertinentes e possuindo regularidade tributária.

– Planejamento: e, por fim, seu planejamento de vida e financeiro são melhores arquitetados quando se tem a garantia de que está pagando/recebendo um valor justo, ajudando a saber como e quando esse dinheiro entrará na conta – e quando poderá ser realocado em outros empreendimentos imobiliários.

Conhecendo como funciona e os benefícios da avaliação de imóvel, busque sempre ter referenciais pontuais nesse tipo de negócio. A JTavares Consultoria Imobiliária, com ampla experiência de mercado, contribui para que você possa achar os melhores imóveis. Entre em contato conosco e saiba mais.

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